Forte hausse des taux d’intérêt, baisse significative de la distribution de crédit… le marché immobilier s’enfonce dans la crise et ne devrait pas retrouver de jours meilleurs en 2024. Quelles sont les perspectives dans ce contexte si particulier ? Au final l’année 2023, quel bilan ?
Vers une chute de 20 % des transactions en 2023
La nouvelle politique monétaire initiée par la Banque de France pour lutter contre l’inflation n’aura décidément pas été sans conséquence sur le marché immobilier. « Les taux d’intérêt ont connu une hausse brutale en 2022, et même une accélération en 2023 avec le changement de calculs des taux d’usure, pour atteindre, voir même dépasser aujourd’hui les 4 %, soit un niveau que l’on n’avait pas vu depuis 2011 »,
En progression constante depuis quelques années, le nombre de vente de logements anciens devrait ainsi largement repasser sous la barre du million cette année pour atterrir à environ 850 000 transactions, soit un recul de plus de 20 % par rapport à 2022.
Des prix en baisse presque partout
Autres conséquences induites par ce ralentissement du marché, le marché immobilier fait face à une situation qu’il n’avait pas connue depuis 2015. Si l’ensemble des grandes villes sont désormais confrontées à une baisse des prix, ce sont Bordeaux et Lyon qui remportent la palme avec des baisses respectives de 8,6 % et de 8,1 %. La capitale enregistre, quant à elle, une baisse de 7,6 % sur 3 ans, soit la baisse la plus importante depuis le début du siècle, et passe désormais sous la barre des 10 000 euros le mètre carré.
A noter que des villes résistent, à l’instar de Marseille qui enregistre une hausse de ses prix de 2,2 % ou encore de Nice avec une hausse de 7,9 % sur les 12 derniers mois, soit encore plus forte que l’an dernier. Une augmentation à part entière qui s’explique par la différence du profil des acquéreurs par rapport au reste du territoire. « Les acquéreurs niçois sont souvent plus âgés, plus aisés, possèdent plus de capital, ont moins recours aux crédits et sont donc moins exposés .
Quelles perspectives d’évolution du marché pour 2024 ?
« L’inflation semble être sur le point de se stabiliser « La maîtrise de l’inflation implique la fin du durcissement de la politique monétaire et des conditions de crédit, et donc la fin de la hausse des taux d’intérêts, même si cela ne signifie pas leur baisse immédiate. Nous devrions entrer dans une période de stabilisation de taux d’intérêt autour de 4 % dans les mois à venir ».
Autre bonne nouvelle : l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant pour le marché immobilier d’ici quelques mois. Grâce à la spectaculaire hausse des taux de ces derniers mois, les marges des banques sont en effet en train de se reconstituer leur permettant ainsi de rouvrir le robinet du crédit. Malheureusement, il est peu probable que cette situation suffise à relancer le marché immobilier. Et pour cause, ces 18 derniers mois, les Français ont subi une perte moyenne de 25 % de pouvoir d’achat immobilier.
La demande restera limitée du fait du niveau des prix, l’accumulation de biens à vendre, au cours des douze prochains mois, devrait accélérer la baisse des prix et la diminution du nombre de transactions, les prévisions pour 2024 sont inférieurs à 800 000 transactions
Les vendeurs d’aujourd’hui doivent réfléchir à vendre rapidement en faisant des efforts et baisser leur prix ou alors ne pas négocier au risque de devoir le faire de façons beaucoup plus importantes dans les mois à venir. C’est un pari…risqué !