Début de baisse des prix et des taux..

Marché à la peine..

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour permettre à nouveau aux emprunteurs de pouvoir accéder à la propriété.

Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles
La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts.

Début de baisse des taux

Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1%  à 4,00%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022.

Pouvoir d’achat immobilier à la peine

Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023.

Normes du HCSF : frein au crédit immobilier

Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu’il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens.

Continuité des baisses conjuguées ?

Dans le cas ou les prix des biens et des taux continuent leurs baisses nous pouvons espérer un redémarrage de la demande de futurs acquéreurs. Seule la conjonction de ses deux baisses peut permettre aux acheteurs de récupérer un pouvoir d’emprunt et donc d’achat. De nouveaux acquéreurs solvables permettra de retrouver un équilibre certes précaire entre vendeurs et acheteurs. Seul cet équilibre permettra une rotation du marché. Trop de biens en vente, des acheteurs pas suffisamment solvable et des prix encore trop haut sont les ingrédient, d’un marché atone, grippé.