Le premier élément à prendre en compte lorsque l’on se lance dans un projet immobilier est de connaître le montant maximum du crédit immobilier. Le montant maximum dépend de différents éléments : le taux d’intérêt et la durée du crédit mais aussi le taux d’endettement, élément calculé sur votre salaire net et vos charges. Le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque pour votre achat immobilier dépend de votre salaire. Il est limité à un taux d’endettement généralement fixé entre 33 et 35 % de vos revenus. Faisons le point sur le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus.

Quel salaire pour emprunter ?

Le salaire pour emprunter 100 000 euros n’est pas le même que pour emprunter 200 000 euros ou 300 000 euros. Ce qui est assez logique. Mathématiquement, plus les revenus sont élevés, plus le montant du crédit est élevé et plus la durée est courte pour rembourser, plus le salaire doit être élevé. Faisons un calcul rapide du salaire minimum pour emprunter ces différentes sommes sur 15 ans et sur 20 ans.

Calcul sur 15 ans au taux de 0,87 %

  • Pour emprunter 100 000 euros sur 15 ans, soit une mensualité de 593 euros, le salaire minimum sera de 1 796 euros (pour 33 % de taux d’endettement).
  • Pour emprunter 200 000 euros sur 15 ans, soit une mensualité de 1 186 euros, le salaire minimum sera de 3 593 euros (pour 33 % de taux d’endettement).
  • Pour emprunter 300 000 euros sur 15 ans, soit une mensualité de 1 778 euros, le salaire minimum sera de 5 387 euros (pour 33 % de taux d’endettement).

Calcul sur 20 ans au taux de 1 %

  • Pour emprunter 100 000 euros sur 20 ans, soit une mensualité de 460 euros, le salaire minimum sera de 1 393 euros (pour 33 % de taux d’endettement).
  • Pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans, soit une mensualité de 920 euros, le salaire minimum sera de 2 787 euros (pour 33 % de taux d’endettement).
  • Pour emprunter 300 000 euros sur 20 ans, soit une mensualité de 1 380 euros, le salaire minimum sera de 4 181 euros (pour 33 % de taux d’endettement).

Ces calculs de mensualité en fonction du salaire ne prennent pas en compte l’assurance du crédit qui s’ajoute au montant du crédit et est incluse dans le taux d’endettement de 35% maximum.

Comment est calculé le montant d’un crédit ?

Le montant du crédit est calculé sur vos revenus nets, qui doivent être stables (le contrat en CDI est le cas le plus simple pour obtenir un prêt), vos charges et votre apport personnel. Si vous avez des charges, un prêt à la consommation, elles seront déduites de vos revenus et baisseront donc votre capacité d’emprunt. Et si vous avez d’autres revenus, la banque pourra éventuellement les inclure dans votre capacité de remboursement.

Quels sont les autres revenus pris en compte par la banque ?

La banque ne se base pas uniquement sur votre salaire net. Selon les cas, elle se base sur d’autres éléments que votre salaire, vos loyers si vous avez un investissement locatif, vos bénéfices si vous exercez une autre activité, vos pensions sous certaines conditions. Dans le cas des revenus locatifs, seulement 70% sont comptabilisés et dans le cas des allocations, l’âge des enfants sera demandé pour inclure le montant des aides dans la capacité d’emprunt. Les pensions alimentaires, quant à elles, peuvent être prises en compte si un jugement a été prononcé. Tous ces revenus supplémentaires peuvent donc s’ajouter pour définir le montant que vous pouvez emprunter et l’augmenter.

Quels sont les revenus qui ne sont pas pris en compte par la banque ?

Si vous percevez des indemnités de déplacement ou des primes exceptionnelles, ces montants ne sont pas nécessairement inclus dans le calcul de la mensualité du crédit.

Qu’en est-il des revenus des emprunteurs travailleur indépendant, en CDD, chômeur ou intérimaire ?

La situation peut se compliquer si les revenus ne sont pas des revenus dits réguliers. Le risque que prend la banque à financer des profils en CDD n’est pas le même que pour un profil en CDI ou en profession libérale. Il est plus difficile d’obtenir un prêt lorsque l’on est en CDD, quasiment impossible quand on est au chômage ou en intérim. Lorsque l’on est à son compte, pour que l’intégralité des revenus soit prise en compte, il faut présenter les 3 derniers bilans d’activité.

Le saut de charges et le reste à vivre : deux éléments à ne pas négliger.

Même si le salaire pour emprunter est suffisant, certains éléments peuvent bloquer la demande de crédit ou la faciliter. C’est le cas du saut de charges ou du reste à vivre. Avec un saut de charges important, c’est-à-dire des charges plus élevées qu’avant le crédit, la banque peut y voir un risque pour l’emprunteur et refuser la demande de prêt. La même logique s’applique pour le reste à vivre, si celui-ci est très élevé, il est plus simple d’obtenir un prêt immobilier et un bon taux.

Pour obtenir le meilleur taux, faites appel à un courtier immobilier

Une fois que vous avez calculé les 33 % de taux d’endettement à partir de votre salaire, vous obtenez le montant moyen des mensualités maximales qui pourront vous être attribuées. En revanche, sachez que le montant global, que vous pouvez emprunter, dépend étroitement du taux d’intérêt de votre crédit immobilier, qui peut considérablement varier d’un établissement à l’autre pour la même durée d’emprunt. Ainsi, pour avoir la garantie de souscrire le prêt le moins coûteux et donc pouvoir emprunter le montant le plus élevé, il est conseillé d’avoir recours aux services d’un courtier immobilier. Ce dernier va négocier votre taux d’intérêt auprès des banques et décrocher pour vous le meilleur taux, et donc le montant d’emprunt le plus élevé.

Retrouvez aussi :

Calculer votre projet immobilier à l’aide de notre calculatrice financière : https://www.courtier17.fr/eco-pret-a-taux-zero-eco-ptz-comment-ca-fonctionne/estimez-votre-credit-immobilier/