Ce qui pour l'accès au crédit immobilier en 2021 !

Bien comprendre les ratios utilisés par les banques.

Vous avez besoin d’obtenir un prêt auprès d’une banque et vous souhaitez préparer au mieux votre dossier? Vous vous demandez quels sont les ratios clés pour obtenir un emprunt? Nous vous présentons les ratios les plus importants, ceux qui seront examinés par le banquier pour vous accorder ce que vous désirez.

Bien comprendre le TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) est obligatoirement mentionné dans une offre de crédit par la banque il vous permet d’évaluer le coût total de votre crédit et de comparer entre elles les différentes offres qui peuvent vous être proposées. Le TAEG remplace le taux effectif global (TEG). Le TAEG permet également de déterminer si le taux indiqué dans l’offre de prêt est inférieur au taux d’usure. Le TAEG intègre différents types de frais tels que les frais de dossier, les frais dus à des intermédiaires financiers dans le cadre de l’opération, les coûts d’assurance, le coût de l’évaluation du bien immobilier. En revanche, il n’intègre pas les frais de notaire  dans son mode de calcul ce qui revient à exclure le poids, pourtant relativement élevé, de la fiscalité lors d’un achat immobilier.

Bien comprendre le taux d’usure

Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre par la banque de France. Un prêt est considéré comme usuraire (c’est-à-dire supérieur au taux d’usure) lorsque son TAEG excède de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué par les banques pour des opérations similaires au cours du trimestre précédent. Dans un contexte de taux bas, un taux d’usure au plancher vous pénaliser lorsque le bouclage de l’opération de prêt aboutit à dépasser ce taux d’usure en vigueur. La banque sera amenée à refuser l’opération quand bien même l’emprunteur serait jugé solvable.

Bien comprendre le taux d’endettement

Le taux d’endettement mesure le rapport entre les charges à supporter par l’emprunteur et ses revenus disponibles. Il permet pour la banque de mesurer votre solvabilité. Ce dernier ne doit pas dépasser un ratio d’endettement de 33 %. Bien qu’il soit indicatif et que certaines situations permettent de s’en détacher. La banque refuse le plus souvent des demandes de prêts qui dépassent les 33 % d’endettement.
Bien comprendre le reste à vivre
Le reste à vivre, c’est une notion qui est étudiée par les banques dans l’octroi d’un crédit immobilier. Schématiquement le reste à vivre englobe l’ensemble des ressources financières dont dispose une personne ou un ménage pour vivre, une fois ses charges payées. Il est donc fortement corrélé au niveau des revenus de l’emprunteur. Elle servira surtout pour argumenter auprès de la banque pour boucler un dossier de financement.

Bien comprendre le cautionnement

Une banque cherche toujours à se garantir du risque que représente le non-paiement des échéances d’un prêt. Les banques n’acceptent que rarement la caution d’une personne physique, l’emprunteur sera invité à faire appel à un organisme spécialisé : la société de cautionnement. Le fonctionnement : l’emprunteur verse une contribution auprès de la société de cautionnement afin que celle-ci prenne le relais en cas de défaillance. Le montant de la contribution est fixé proportionnellement à celui du crédit accordé. L’avantage d’un cautionnement  réside dans son coût, plus modeste que d’autres garanties comme par exemple l’hypothèque.

 Bien comprendre l’hypothèque

Une hypothèque est une garantie qui permet à la banque de revendre le bien qu’elle a financé si l’emprunteur est dans l’incapacité de payer ses mensualités. Cette garantie doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié. Elle est souvent utilisée par la banque lors du financement d’une opération de construction d’une maison ou son agrandissement. Le coût d’une hypothèque est non négligeable   car il suppose le paiement d’une taxe de publicité foncière, d’un droit fixe d’enregistrement, d’une contribution de sécurité immobilière ainsi que les honoraires du notaire. Le tout peut représenter facilement environ 2 % du montant du prêt immobilier souscrit.

 Bien comprendre le privilège du prêteur de deniers

Lorsque la banque accorde un crédit immobilier pour l’achat d’un logement déjà construit, elle peut bénéficier du privilège du prêteur de deniers. Ce privilège lui permet d’être indemnisée en priorité en cas de non-remboursement du prêt immobilier. Ce privilège résulte de la loi et ne nécessite pas le consentement de l’emprunteur. Il est donc assez facile à mettre en place par la banque. Pour l’emprunteur, cette garantie se révèle nettement moins onéreuse qu’une hypothèque.

 Bien comprendre le nantissement

Le nantissement est une garantie mise en place lors de la conclusion d’un crédit in fine. Dans ce type d’opération ; l’emprunteur acquitte des intérêts durant la durée du prêt et doit rembourser le capital à l’issue de l’opération. Afin de permettre un remboursement à terme du capital emprunté, le crédit in fine est souvent associé à une épargne par capitalisation, généralement un contrat d’assurance-vie, de telle sorte que l’épargne constituée permette le remboursement du capital. Dans cette hypothèse, c’est la banque qui est désignée comme bénéficiaire du contrat d’épargne, durant le temps de l’opération.

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