Quelle est votre capacité d’emprunt pour réaliser un achat immobilier ? Pour y répondre, il faut prendre en compte de nombreux paramètres.

Simuler son crédit immobilier

Pour avoir une première idée de sa capacité d’emprunt, le plus simple est d’utiliser un simulateur de crédit immobilier. En effet, les calculs, vous permettant d’estimer vous-même combien vous pouvez demander à un établissement bancaire pour votre projet d’achat, impliquent des mathématiques financières et sont très complexes.

Pour utiliser un simulateur, rien de plus simple. Il vous suffit de vous munir de ces quelques informations : vos revenus et charges, la durée du crédit, le taux d’intérêt que vous envisagez. Attention toutefois, ces résultats ne sont que des estimations, et ne constituent en aucun cas des offres de prêt. De plus, seul un établissement bancaire connaissant votre profil et votre situation sera en mesure d’estimer un taux d’intérêt adapté. En effet, il convient de disposer de plus de détails pour estimer convenablement votre capacité d’emprunt réelle.

Bien définir son projet d’achat

Mais avant même d’utiliser un simulateur, il faut définir avec précision son projet d’achat immobilier. Pour ce faire, voici quelques bonnes questions à se poser :

  • Un bien neuf ou ancien ? Cela vous permettra notamment de mieux estimer les frais de notaire, qui varient de 2 à 3 % dans le neuf et de 7 à 8 % dans l’ancien.
    Quel est mon apport personnel ? Généralement, les établissements bancaires demandent 10 % d’apport afin de couvrir les frais de notaire, qui viennent s’ajouter au prix de vente du bien. Grâce à un niveau d’apport important, votre établissement bancaire pourra vous prêter une somme plus importante, peut-être à un meilleur taux, selon votre situation personnelle.
  • Quelle est ma situation professionnelle ? CDI ou statut de fonctionnaire sont deux situations appréciées des organismes prêteurs pour accorder un prêt immobilier. Toutefois, elles ne sont pas sine qua non : les autres types de contrats de travail ne vous empêchent pas forcément d’avoir accès à un prêt. L’établissement bancaire sera aussi attentif à d’autres critères, comme la santé de vos comptes ou votre épargne.
  • Quelle mensualité de remboursement m’est accessible ? On le sait, le taux d’effort aujourd’hui ne peut pas dépasser 35 %, conformément aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Attention, ce taux vaut pour l’intégralité de votre situation. Si vous avez d’autres crédits en cours, cela peut donc impacter votre capacité d’emprunt, c’est pourquoi il est conseillé de solder ses autres prêts avant de souscrire un crédit immobilier.
  • À quel taux d’intérêt puis-je emprunter ? Les taux d’intérêt des crédits immobiliers varient selon la situation économique, et bonne nouvelle ils sont historiquement bas en ce moment. Suivant votre dossier et votre situation personnelle le taux peut être revu à la baisse comme à la hausse. Pour savoir où vous vous situez par rapport aux taux actuels, votre établissement bancaire sera un interlocuteur privilégié.
  • Quelle durée de remboursement ? Pensez à réaliser des simulations afin de tester les différences entre plusieurs durées.
  • Quel taux d’assurance emprunteur ? C’est un point essentiel, car l’assurance emprunteur impacte les mensualités de façon non négligeable suivant votre situation (âge, santé, revenus, etc.). Là encore, demandez conseil à votre conseiller bancaire ou faites une simulation sur un comparateur d’assurances.

L’importance de prendre en compte les prêts aidés

En parallèle de votre prêt immobilier, vous pouvez avoir recours à des prêts aidés. Ces prêts sous conditions sont très avantageux et peuvent vous permettre de réaliser des économies.

À quels prêts aidés recourir ? Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ), qui fonctionne aussi bien pour un bien immobilier ancien ou neuf. On peut évoquer aussi le prêt action logement ou prêt accession d’Action Logement (ex. 1 % logement), le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), etc. Si vous pouvez en bénéficier, ces prêts peuvent vous aider à réduire le montant total à emprunter associé avec un prêt classique et donc réduire de manière plus ou moins importante le coût de votre financement. Par ailleurs, ils peuvent vous permettre une capacité d’acquisition plus importante si vous aviez d’abord calculé votre enveloppe globale sans tenir compte de ces prêts aidés.