Le prêt immobilier reste le nerf de la guerre dans un projet d’acquisition pour habiter ou pour investir. Pour vous aider à mener à bien votre projet immobilier, Courtier 17 vous propose un  guide pratique pour Bien négocier son prêt immobilier.

Nos conseils pour bien négocier votre prêt immobilier.

  • Quel est le profil de l’emprunteur idéal ?

Pour décrocher un prêt immobilier auprès d’une banque, il faut que le dossier de demande soit irréprochable. Fonctionnaires et salariés en CDI avec des revenus fixes restent les profils les plus courtisés par les banques en général. Ils peuvent prétendre aux meilleurs taux. En revanche, les banques en ligne ne prendront pas le risque de prêter à un indépendant, un entrepreneur, chef d’entreprise,… Elles ne se concentrent que sur les dossiers sûrs. Avec la crise, les établissements bancaires prêtent de plus en plus attention au secteur d’activité. Pour les emprunteurs qui appartiennent aux secteurs les plus touchés comme l’hôtellerie, la restauration, l’événementiel ou l’aéronautique, il serait plus judicieux de s’adresser à leur propre banque qui connaît déjà leur historique, voir l’historique familial.

  • Mettre les banques en concurrence avec un courtier !

Le courtier reste la meilleure solution car il met en concurrence les banques entre elles, et sait vers quelle banque s’adresser en fonction du profil du client. Sa fonction ne se réduit pas uniquement à trouver le meilleur taux. Négocier les conditions annexes, comme le remboursement par anticipation, dénicher la meilleure assurance,… le courtier réalise un véritable travail d’investigation. Avec des frais de dossier compris entre 900 euros et 1500 euros, le courtier n’est rémunéré qu’au résultat. Passer par un courtier peut faire économiser parfois jusqu’à 10000 euros sur le coût du crédit. Il peut également intervenir lors d’une renégociation.  » Deux ans après la première demande de prêt, l’emprunteur peut déjà penser à renégocier son crédit. Si s’adresser à sa banque historique reste le premier réflexe à adopter, en cas de refus, le courtier peut interroger d’autres banques pour racheter votre prêt « . Attention, selon la différence de taux, l’opération peut se révéler peu intéressante à cause des frais de dossiers.

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  • Un apport entre 5% et 10% !

Même si certaines banques peuvent financer 100% d’un projet d’acquisition, l’apport reste obligatoire dans 99% des cas pour décrocher un crédit.  » L’apport doit être compris entre 5 % et 10 % de la valeur du bien. Cette somme peut être utilisée comme séquestre lors de la signature du compromis de vente « . Si votre apport est insuffisant, il existe aujourd’hui des nouvelles solutions pour vous aider à le compléter. C’est le cas de l’application Virgil qui co-investit à vos côtés. Cependant, le volume de l’apport (supérieur à 10% de la somme empruntée) n’aura qu’un impact infime sur le taux du crédit.

  • Garder un matelas de sécurité !

Avoir au minimum sur son compte une somme équivalente à l’apport, le fait de les utiliser ou pas, peut faire partie de la négociation avec la banque « . En revanche, il est primordial de montrer patte blanche et avoir une tenue de comptes correcte, au moins trois mois avant la demande de prêt. Concrètement,  » il faut que le futur emprunteur montre qu’il est un bon gestionnaire de sa propre fortune « . Évitez donc d’être à découvert plusieurs mois avant de demander un crédit. Et toujours garder un matelas de sécurité en cas d’imprévus compris entre deux et trois mois de salaire pour rassurer le banquier.

  • Taux d’endettement à 35 % : la ligne rouge.

Le taux d’endettement mesure le rapport entre les charges à supporter par l’emprunteur et ses revenus disponibles. Il permet pour la banque de mesurer votre solvabilité. Ce dernier ne doit pas dépasser un ratio d’endettement de 33 %. Bien qu’il soit indicatif et que certaines situations permettent de s’en détacher. La banque refuse le plus souvent des demandes de prêts qui dépassent les 33 % d’endettement. En 2021, bonne nouvelle, Le Haut conseil de la stabilité financière a récemment fait remonter le taux d’endettement de 33 % à 35 %. Cette hausse a permis à des profils mis de côté de rentrer dans les clous des banques. Mais si les organismes bancaires s’entêtent à ne pas déroger à cette règle, certains dossiers risquent de se retrouver bloqués.

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  • Puis-je demander un crédit si je suis au chômage partiel ?

Avec la crise sanitaire, le chômage partiel a presque touché toutes les catégories de la population.  » Si le demandeur est au chômage partiel depuis presque un an dans un secteur comme la restauration ou le tourisme, il y a peu de chances que le crédit lui soit accordé. En revanche, si le chômage partiel n’a duré que quelques mois et que le secteur d’activité connaît une reprise, ça ne lui portera pas préjudice « .

  • Penser à la délégation d’assurance !

Grâce à la délégation d’assurance, l’emprunteur peut depuis peu choisir son assurance. Il n’est plus obligé de prendre celle proposée par l’organisme qui le finance .

Désormais, la délégation d’assurance ouvre le secteur de l’assurance emprunteur en donnant le droit aux emprunteurs de choisir un autre établissement, indépendamment de celui de son prêt, pour souscrire ce contrat, couverture indispensable contre les aléas de la vie.

La seule condition à la délégation d’assurance est d’opter pour un contrat présentant un niveau de garanties et des exigences similaires à celles du contrat de la banque. Si tel est le cas, la banque ne peut opposer un refus, et ne peut modifier les conditions offertes pour le prêt.

En complément de la délégation d’assurance, la loi relative à la consommation, plus connue comme la Loi Hamon, prévoit un droit de résiliation et de changement d’assurance de prêt un an à partir de la signature du contrat de prêt.

En ayant la possibilité de choisir un contrat d’assurance-crédit individualisé, les emprunteurs bénéficient d’un double avantage :

  • Ils choisissent la garantie dont ils ont besoin en fonction de leur âge, leur sexe, leur état de santé, leur situation familiale, leur lieu de résidence, leurs professions et activités extraprofessionnelles, etc.
  • Ils peuvent négocier de meilleurs prix et réaliser ainsi de substantielles économies ;
  • La cotisation de l’assurance est réévaluée en permanence en fonction du capital restant dû (le montant du prêt qu’il reste à rembourser) et diminue donc régulièrement, alors qu’avec le contrat de groupe de la banque, cette prime est fixe et immuable durant toute la durée du prêt.

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